Ulaganje u nekretnine je uvek dobar posao: Na ceni je dobra lokacija i komfor – cene trenutno “miruju”

Ulaganje u nekretnine je uvek dobar posao, a kako se kreću cene i da li će do kraja godine ići uzlaznom putanjom, niko pouzdano ne zna, postoje samo predviđanja.

Cena novogradnje na većini traženih lokacija u Srbiji trenutno stagnira, uz najavu da će možda narednih meseci doći do povećanja. Ipak, to niko ne može pouzdano da zna, čak ni ljudi iz sveta građevinarstva, ni oni koji se bave prodajom nekretnina.

Po statističkim izveštajima, u prvom kvartalu ove godine, u padu je oko 25% ukupnih kupoprodajnih ugovora, u odnosu na isti period lane, tvrde u agenciji za prodaju nekretnina City Expert.

“Pad prodaje je izraženiji u segmentu starogradnje, dok je dosta blaži u segmentu novogradnje” kaže Miloš Mitić, izvršni direktor City Expert-a.

Najava poskupljenja ne plaši dobre poznavaoce ovih prilika.

Aktuelno tržište novogradnje je u poslednjih godina veoma aktivno a cene su najviše do sada.

Najtraženije lokacije su Beograd, Novi Sad, Niš, Zlatibor, Kopaonik, Vrnjačka Banja kao i Sokobanja.

KUPCE NAJVIŠE ZANIMA:
KVALITET GRADNJE, POUZDANI INVESTITOR I DOBRA LOKACIJA!

U većim gradovima važan je kvalitet gradnje, veća kvadratura, atraktivna lokacija, garažno mesto i dodatni sadržaji u okviru i blizini stambenog kompleksa. U stambenim jedinicama na turističkim lokacijama, traži se manja kvadratura, najčešće do 50 kvadrata.

Ivestitori i prodavci nekretnina predviđaju da poskupljenje koje se očekuje neće ići ravnomerno, već će poskupeti traženiji stanovi na dobrim lokacijama, oni skuplji i boljeg kvaliteta.

U prvom kondominijumu u Nišu, Planet Residece, iako je još uvek u izgradnji, više od 60% stanova već ima svoje vlasnike. Prednost je jedinstvenost u regionu sa mnogo većom ponudom od običnog stanovanja.

„Našim kupcima je bitno da je objekat pokriven video nadzorom i obezbeđenjem 24 sata. Postoje dva ulaza i dve recepcije koje će stanarima biti stalno na raspolaganju. SPA i fitnes centar biće u samom objektu smešteni u prizemlju i na mezaninu. Ovo je jedini kondominijum južno od Beograda. Ukoliko se odlučite za kupovinu stana u Planet Residence-u, s njim dobijate i potpuno drugačiji način života”, ističe Janko Čipev, direktor kompanije Planet Capital.

Završetak ovog objekta planiran je krajem avgusta naredne godine. Obzirom da će ovaj objekat biti u rangu sa najkvalitetnijim u Srbiji, cena će rasti do njegovog završetka, ističe Čipev.

“Interesovanje ne jenjava, pogotovo poslednjih mesec dana kad smo završili postavljanje ploča na 12. i 13. spratu te je celi kompleks dobio pravu formu. Kupce interesuje sve u vezi sa izgradnjom a mi im dajemo potrebne informacije. Sigurnost im daje naše građevinsko iskustvo koje traje više od tri decenije. Pored stanova, veliko interesovanje je i za garažna mesta gde su planirana i priključenja za električne automobile. Mogu da procenim da će naši budući stanari kompleksa živeti u sigurnoj zgradi u kojoj će komforno provoditi vreme” rekao je direktor kompanije Planet Capital koja kvadrat na ovoj lokaciji prodaje po ceni od 2.000 do 2.500 evra.

Iako se puno gradi, velika je i potražnja. Dokaz su brojna gradilišta u centralnom gradskom jezgru gde zgrada od nekoliko spratova “iznikne” i za mesec dana. Iako je u svetu trend da se stambeni objekti kupuju van gradskih sredina, u Nišu to nije slučaj jer su najtraženije stambene jedinice koje su u samom centru i one se često prodaju još pre završetka izgradnje.

Cena starih stanova i novogradnje se puno ne razlikuje pa se većina kupaca odlučuje za novogradnju, što na žalost, nije uvek i garancija kvaliteta.

Ulaganje u nekretnine je uvek pouzdanije od čuvanja novca u bankama.

Učešće finansiranja kupovine stanova iz stambenih kredita nikad nije prelazilo tridesetak posto ukupnog prometa. U prethodnih godinu dana, ova slika se promenila i smanjila na blizu 20%

Kako kupci postaju zahtevniji u smislu kvaliteta gradnje i pratećih sadržaja tako raste i cena kvadrata. Čak blizu 85% stanova se proda za gotovinu! Za sada nema govora o snižavanju cena kada su ekskluzivne lokacije u pitanju, najrealnije je da će doći do poskupljenja, izjavljuju dobri poznavaoci ovih prilika.

„Kontinuirano, uz pad potražnje kreditnih kupaca, tokom prošle godine smo imali rast finansiranja kupovine iz sopstvenih sredstava. Razlog je, što je dosta ljudi videlo ulaganje u nekretnine kao dobar način čuvanja sopstvenog novca i njegove vrednosti. Veliki uticaj na tržište ima i vezana kupovina koja je česta u Srbiji. Zašto je to tako? Jedan kreditni kupac često povlači za sobom par kupovina za gotovinu. Recimo, ja podižem kredit i kupujem nekretninu od X osobe, koja zatim postaje gotovinski kupac”, Miloš Mitić, izvršni direktor City Expert-a.

“Od početka godine jeste malo usporila prodaja stanova. Uzroci, verovatno, leže u činjenici da se dešavaju ratovi, stalne političke tenzije a kao najveći razlog je dramatično pogoršavanje uslova kreditiranja banaka,” kaže Nenad Radosavljević ispred kompanije Green Hill koja gradi istoimeni kompleks u Sokobanji.

Miloš Mitić potvrđuje loše uslove kreditiranja;

“Nakon višegodišnjeg rasta tržišta, rekordno niskih kamatnih stopa, ušli smo u period hlađenja tržišta, do kojeg je došlo usled više faktora. Kovid kriza, visoka inflacija i recesija su uticali na privrede svih zemalja, pa tako i na tržište nekretnina. Zbog visoke inflacije, Evropska banka uvodi mere restriktivne monetarne politike usled koje dolazi do povećanja EURIBOR-a i rasta kamatnih stopa na stambene kredite (kamatnu stopu čine EURIBOR i marže banke). Uz ove mere EURIBOR koji je već duže vreme bio na rekordnom minimumu, u prvom kvartalu 2022. godine odlazi u plus i već kontinuirano raste godinu dana. Ovo značajno utiče na rate kredita i samim tim smanjuje tražnju od strane kupaca koji kupovinu finansiraju iz stambenih kredita”.

Radosavljević, ispred Green Hilla u Sokobanji, ističe da njihovi kupci najviše traže stanove manje kvadrature, od 30 do 45 kvadrata.

“Obzirom da su to stanovi za odmor, nisu zahtevni po pitanju dodatnih sadržaja. Više pitaju za facility management ili hotelski menadžment u održavanju apartmana, obezbeđenje, recepciju, video-nadzor i smart sisteme”, dodaje Radosavljević.

Vlasnicima apartmana u jedinstvenom kompleksu Green Hill u Sokobanji, pri kupovini, bio je bitan kvalitet materijala kojim su građeni objekti, a najveći broj jedinica je prodat sa namerom da budu ponuđene turistima za izdavanje.

„Cena kvadrata u našem kompleksu, gde je jedan objekat potpuno završen i useljen a drugi se završava i počinje treći je 1.500 evra bez PDV-a. Iskreno se nadam da se cena kvadrata neće povećati, ali ni smanjiti” rekao je za Niške Vesti direktor Green Hill-a Sokobanja..

Novogradnja ili starogradnja?

U prethodnom periodu osetio se rast cena na teritoriji cele zemlje, od kojih su se najviše izdvojila tri najveća grada; Beograd, Novi Sad i Niš. Ako posmatramo Beograd koji je, generalno i najtraženiji, tu govorimo o prosečnim cenama u novogradnji koje su se kretale u centralnim od 2.500 do 5.000 evra pa i više i na perifernim opštinama od 1.500 do 2.500 evra.

“Cene u novogradnji su neznatno više od starogradnje, što je i uticalo na to da se tržišna tražnja više okrene novogradnji; pre svega iz razloga što novogradnja vrlo često zadovoljava potrebe modernog kupca (poseduje garažu, nove liftove itd.) Takođe, kupci prvog stana imaju povrat PDV-a, što je bitan faktor. Pored ovoga, možemo govoriti o poskupljenju materijala i poteškoći u pronalaženju adekvatnih majstora, ukoliko pričamo o starogradnji i stanovima koje treba renovirati.. Naravno, treba naglasiti da i starogradnja ima svojih prednosti, neretko u starim opštinama, na pojedinim lokacijama, predstavlja jedini izbor. Arhitektura i projekti u starogradnji imaju svoju izdvojenu ciljnu grupu” kaže Miloš Mitić, izvršni direktor City Expert-a.

Niš ima krivu pada u tražnji, što je uzrokovalo i pad u broju kupoprodajnih poslova u prvom kvartalu ove godine. Ako govorimo o cenama u Nišu, u centralnim delovima grada, kvadrat košta od 1.900 do 2.500 evra, dok je na periferiji od 1.000 do 1.400 evra po kvadratu.

Beograd, kao i Novi Sad i Niš imaju jasan trend pada tražnje ali se to ne odnosi na kvalitetne stanove na dobrim lokacijama.

„Priroda finansijske krize je da se događaji odvijaju brzo i nelinearno, na nepredvidive načine. S tim u vezi, sva dugoročna predviđanja kretanja su vrlo teška. Treba uzeti u obzir osnovne ekonomske postulate koji govore o tome da odnos ponude i potražnje definiše cenu. Rekao je Miloš Mitić, izvršni direktor City Expert-a.

On dodaje da su privredni tokovi takvi da ćemo uvek imati i jedan i drugi period. Pojedinac retko može imati bilo kakvog uticaja.

Savet je da svako pametno sagleda sopstvenu finansijsku situaciju i da se na pravi način i kod pravih izvora informiše kako o finansijskom tržištu, tako i o izboru nekretnina koje kupuje.